【特集】インボイス制度が及ぼす不動産業界への影響

三浦孝志 東地区1班/(株)タープ不動産情報

2023年10月1日から、消費税の仕入税額控除の方式としてインボイス制度が導入されます。インボイス制度とは「適格請求書保存方式」のことをいい、消費税免税事業者となっている個人事業主等にも大きな影響を与えるといわれています。そこで今回はインボイス制度の基本的な内容や不動産業界にどのような影響を与えるかを解説します。

インボイス(適格請求書保存方式)制度とはどのような制度?

インボイス制度とは、複数税率(8%,10%)に対応した消費税の仕入税額控除の方式で、正式名称は「適格請求書等保存方式」といいます。インボイス制度では、適格請求書発行事業者のみが適格請求書を交付でき、消費税の税額控除の適用を売り手と買い手双方に受けることができるという制度で、税額控除を受けるためには、売り手は適格請求書を交付してその写しを保存し、買い手は適格請求書を保存することが義務付けられています。

適格請求書発行事業者とは?

適格請求書発行事業者は、適格請求書を交付しようとする課税事業者が、自ら税務署長に申請し、適格請求書を交付することのできる事業者として登録を受けた事業者をいいます。
2023年(令和5年)10月1日から導入される「適格請求書等保存方式」においては、仕入税額控除の要件として、原則として適格請求書発行事業者から交付を受けた適格請求書の保存が必要となります。
そして、この適格請求書を交付しようとする課税事業者は、納税地を所轄する税務署長に「適格請求書発行事業者の登録申請書」を提出して、適格請求書発行事業者として登録を受ける必要があります。
登録申請書は、e-Taxを利用して提出することもできます。
適格請求書発行事業者は、国内において課税資産の譲渡等を行った場合に、相手方(課税事業者に限ります)から適格請求書の交付を求められたときには、適格請求書の交付義務が課されています。

適格請求書とは?
適格請求書発行事業者が発行する適格請求書は売り手が買い手に対して適用税率や消費税額などを正確に伝えるため一定の事項を記載し作成される請求書や納品書などの書類を指します。現在は仕入先が発行した請求書があれば仕入税額控除を受けられますが、インボイス制度開始後は適格請求書を用いて仕入税額控除の申請を行うことになります。請求書以外の仕入明細書や納品書、領収書でも下記6項目がすべて記載されていれば、手書き・電子問わず適格請求書として交付できます。インボイス(適格請求書)は、必要な記載事項は定められていますが、様式や書類名は特に定められていません。このため、請求書、領収書、納品書、レシート等のいずれであっても、必要な事項が記載されていればインボイスに該当します。
「自社発行のどの書類をインボイス(適格請求書)とするか?」の検討や、「取引先が発行する書類のどれがインボイス(適格請求書)となるか?」の確認が必要になります。

いつから開始するの?

インボイス制度は、2023年10月1日から開始します。現在は軽減税率の導入により消費税率 10%と8%の複数税率が存在するため、2019年10月1日より2023年9月30日まで区分経理に対応した「帳簿」及び「区分記載請求書等」を保存する方式で対応しますが、2023年 10月1日からはインボイス制度に変更となります。これに先駆け、2021年10月から、「適格請求書発行事業者の登録申請が開始されています。


適格請求書発行事業者の登録申請の流れ・スケジュール

インボイス(適格請求書)を発行するためには、所轄の税務署に登録申請書を提出し、「適格請求書発行事業者」となる必要があります。登録申請書の提出後、税務署による審査を経て、インボイス(適格請求書)に記載する登録番号が公表・通知されます。登録申請は2021年10月1日から受付が開始されています。2023年10月1日から登録事業者となって「適格請求書」を発行する場合、2023年3月31日までに登録申請書の提出が必要なので、注意しましょう。

不動産業界に与える影響は…

◆転売用不動産、賃貸不動産取得の場合

現行制度上、個別対応方式を前提とした場合でも事業用の建物の賃料は課税売上となるため、その取得に際して支払った建物に係る消費税については仕入税額控除ができます。これは、個人や免税事業者から取得した場合も同様です。しかしながら、上述の様にインボイス制度の導入後は、原則、インボイスを発行できない個人や免税事業者からは仕入税額控除ができないものと思われます。この点、宅地建物取引業者については、個人や免税事業者から取得する建物については、帳簿のみの保存で仕入税額控除が認められる特例も設けられています。

〇帳簿のみの保存で仕入税額控除が認められる場合(転売目的のみ)

請求書等の交付を受けることが困難な以下の取引は、帳簿のみの保存で仕入税額控除が認められます。
・適格請求書の交付義務が免除される取引
・適格簡易請求書の記載事項(取引年月日を除きます。)を満たす入場券等が、使用の際に回収される取引
・古物営業、質屋又は宅地建物取引業を営む者が適格請求書発行事業者でない者から棚卸資産を取得する取引
・適格請求書発行事業者でない者から再生資源又は再生部品(棚卸資産に限ります。)を購入する取引
・従業員等に支給する通常必要と認められる出張旅費、宿泊費、日当及び通勤手当等に係る課税仕入れ
この特例の対象には、宅地建物取引業を営む者が行う適格請求書発行事業者でない者からの建物の購入も含まれています。この点での留意すべきは本特例が、宅地建物取引業者以外の事業者との公平性を踏まえ、その対象を売買目的となる「棚卸資産」に限定しているという点です。つまり、転売を目的として建物を取得した場合については、不動産販売業者においては「棚卸資産」に該当するため、特例により、インボイスがなくても仕入税額控除が認められますが、その一方で、自己保有物件として賃貸することを目的に建物を取得した場合には「固定資産」に該当するため、特例の適用が認められず、仕入税額控除ができないことになると思われます。

◆大家業を営んでいる場合

店舗やオフィスを貸しているオーナーについては以下のような課題が生じると予想されます。店舗やオフィスの借主は消費税の課税事業者であるケースが多く、家賃には消費税が課せられています。この場合、オーナーが免税事業者でインボイスを発行できないとなると、家賃に係る消費税を仕入税額控除できないことになると思われます。このことはテナントサイドの理屈・行動原理として、インボイスを発行するオーナー物件への転居、あるいは控除できない消費税に配慮した価格交渉を行いたいというものが当然に予測されます。その一方で、テナントサイドがオーナーに対して課税事業者になるよう要請することにとどまらず、課税事業者にならなければ、取引価格を引き下げるとか、それにも応じなければ取引を打ち切ることにするなどと一方的に通告することは、独占禁止法上又は下請法上、問題となるおそれがあるとのことです。
因みにアパートやマンションといった住居の家賃は消費税がかからないため、インボイス制度の影響はありません。

◆口座振替(振込)家賃の扱いについて

初回の契約に基き、以降毎月の取引の都度には請求書が発行されない取引は往々にしてあると思います。例えば、口座振替や振り込みにより決済される家賃については、登録番号などの必要事項が記載された契約書とともに、日付・金額が印字された通帳を保存することにより、インボイスの発行を省略することができます。なお、不動産の賃貸借のように請求書等が発行されない取引については、中途で貸主が適格請求書発行事業者でなくなることも想定されますので、国税庁のホームページで貸主の状況を確認したうえで仕入税額控除の計算をする必要があります。

まとめ

インボイス制度による不動産事業にかかわるメリット、デメリットが分かってきました。賃貸に関してはテナントからインボイスを求められることが見込まれることから、課税事業者になって適格請求書発行事業者を登録するということも考えられます。適格請求書発行事業者になることで、借主が仕入税額控除を受けられるようになるため、物件の競争力は相対的に高まると考えられます。しかし、一方で課税事業者になることで、消費税を納付しなければならないため、金銭的な負担が増える。消費税の確定申告など経理の手間が増えるといったデメリットもあります。貸主、借主、仲介業のメリットとデメリットを理解しそれぞれの立場で適切な対応が求められると考えられます。まだ制度開始まで時間があるように思えるかもしれません。
しかし、インボイス対応での検討事項は多岐にわたるうえ、システムの切り替えが必要な場合も想定すると余裕を持った制度対応をオススメします。